各鎮人民政府、街道辦事處，區直各單位：
《余杭區深化工業用地有機更新 加快產業發展能級提升的實施意見》已經區政府研究同意，現予印發，請認真貫徹落實。
杭州市余杭區人民政府辦公室
2024年7月3日
（此件公開發布）
余杭區深化工業用地有機更新加快產業發展能級提升的實施意見
為進一步提高土地資源節約集約利用水平，促進工業經濟高質量發展，按照全省制造業高質量發展大會和新一輪制造業“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”推進大會工作要求，根據《關于推進“工業上樓”促進制造業高質量發展的實施意見（試行）》（杭政辦函〔2024〕21號）以及杭州市低效用地再開發等文件精神，結合我區實際情況，現就加快盤活存量工業用地、全面推進工業用地有機更新，特制定本實施意見。
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的二十大、二十屆歷次全會和習近平總書記在浙江考察時的重要講話精神和省委省政府工作要求，加快數字經濟和制造業融合發展，聚焦低效整治、創新強工、招大引強、質量提升，堅持提質擴量增效，堅定不移推進“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”攻堅行動，推動余杭經濟高質量發展始終走在全省前列，爭當浙江省建設“重要窗口”排頭兵。
二、基本原則
（一）政府主導，落實方案。建立健全政府主導、部門協同、市場參與的工作機制，進一步強化政府統籌和主導作用，保障產業發展空間。依據國土空間規劃、主體功能區規劃和產業發展規劃等，科學高效落實各工業區塊有機更新實施方案，扎實推進有機更新工作。
（二）因地制宜，全面推進。結合各工業區塊實際，按照“3+N”工業用地有機更新模式，加強宣傳，充分發揮有機更新相關政策作用，加快推進有機更新項目實施，按“成熟一個實施一個”的方式，實現工業用地有機更新項目在各工業區塊全覆蓋。
（三）分類指導，管理規范。允許土地權利人、國有經濟組織或其他符合條件的市場主體參與工業用地有機更新。因地制宜、分類處理，充分調動社會各方積極性，創新性地開展工作。健全完善履約監管機制，強化信息共享、相互銜接、協同配合，營造公平有序的土地市場環境，促進有機更新成果共享。
三、主要目標
（一）優化城市功能形態。以“產城融合”為引領，樹立整體提升觀念，協同做好產業、環境與服務配套，統籌生產、生活、生態布局，大力實施供地與供樓相結合的空間保障方式，打造“形態好、功能優”的都市型工業，推動存量工業用地有效盤活，產業空間供給得到有效增加。力爭到2026年有機更新工業用地5000畝，改擴建產業空間600萬平方米。
（二）提升產業發展質量。深入推進制造業質效變革和特色集群培育工程，打造以技術、標準、品牌、服務為核心的質量優勢，全面提升余杭制造的品牌美譽度、市場占有率。強化企業創新主體地位，推動各類創新要素向企業集聚，提升企業創新效率。嚴格執行產業空間使用標準，加強項目準入管理，提高工業用地畝均產出效益。力爭到2026年新增規模工業企業150家，全員勞動生產率達到36.5萬元/人以上。
（三）推進產業結構升級。打造發展快、效益高、更集聚的產業形態，積極招引高端裝備、新一代信息技術、新能源、新材料、生命健康、航空科技等戰略性新興產業、先進制造業項目落地。推動傳統產業高端化、智能化、綠色化發展，形成標志性產業鏈和先進制造業集群，實現產業結構迭代升級。到2026年，列入提升計劃的300畝以上工業功能區工業產值年均增長6%以上；制造業投資年均增長15%以上；規上制造業企業研發經費占營業收入比重超過3.8%；規上工業畝均稅收年均增長4%以上，畝均稅收低于5萬元的規上工業企業依法依規實現動態清零。
四、實施范圍
（一）全區已完成區級審核的工業區塊，特別是其中土地利用效率低的區塊。
（二）符合單元詳規但不在集聚區內的零星工業用地。
五、推進模式
加強政府對工業用地的統籌管理，發揮企業自主能動性，積極吸引社會資本和優質運營商參與，以“優審批、重內容、強監管”為原則，根據工業用地不同規模效益，推動3條開發路徑，采取“N”種細分方式，充分發揮各平臺、鎮街主導作用，依照“因地制宜、分類指導、有序推動、規范管理”的方針，迭代推動工業用地有機更新。
（一）政府主導改造。對低效閑置、列入征遷計劃或未來科技城、良渚新城、余杭經濟開發區等范圍內適合承載產業發展戰略的工業地塊，實施征遷后利用國有公司資金、人才、管理等優勢，建設工業綜合體。
1.貨幣安置。重點規劃整片有機更新的區域實行統征統遷，貨幣安置相關程序、條件、價格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規定執行。
2.產權置換。從保障現有企業發展和政府資金成本考慮，可采用產權置換方式，由國有公司建設產業用房后，根據征遷補償協議予以置換。
（二）企業自主改造。支持宗地企業利用現有土地、廠房進行工業用地有機更新。企業滿足自身生產需求后的一定比例產業空間，鼓勵用于引培優質企業，確因產業集群發展需要，根據低效用地再開發相關文件精神，經論證并批準后可將不超過提容部分建筑面積的45%，按每幢（單元）不小于3000平方米或每層不小于1000平方米分割轉讓，其中配套建設的行政辦公及生活服務設施不得分割轉讓。
（三）社會資本參與改造。鼓勵國有公司和“鏈主”企業、行業龍頭企業、優質產業園區運營商等市場主體參與工業用地有機更新，并簽訂出讓合同補充協議及履約監管協議，約定項目驗收通過后產權分割比例，按單一產權分割登記。
六、政策舉措
（一）突破發展限制，積極鼓勵探索。在不違反國土空間規劃上位剛性管控要求的前提下，允許符合詳細規劃的用地范圍實施再開發，建筑退距可按改造后不低于現狀的標準進行審查；鼓勵綠地統籌集中布置，單宗地塊綠地率可不作要求；停車配建標準要綜合考慮產業類型、產業形態、產業功能等因素，分類確定配建標準，具體由建設主管部門另行制定。對經批準實施有機更新的項目，鼓勵在符合詳規前提下提高開發強度。
（二）優化項目審批，強化全程監管。圍繞“最多跑一次”改革，進一步精簡工業用地有機更新項目的審批環節，開展部門并聯審批，縮短審批流程，切實提高審批效率，原則上有機更新新建項目需在經批準后3個月內開工。完善工業用地一二級市場監管體系，土地交易申報價格比標定地價低20%以上的，支持屬地平臺、鎮街行使土地使用權的優先收購權，放棄優先收購權的，須報經區工業用地有機更新領導小組批準。不動產權轉讓前，受讓人須與屬地平臺、鎮街簽訂履約監管協議，約定地塊產出指標。
（三）推動低效整治，加快騰籠換鳥。積極開展“畝均論英雄”工作，落實用地、用能、排污、金融、財政等資源要素供給價格和方式實行差別化政策，依法依規加大資源要素差別化配置政策執行和整治淘汰力度。經司法拍賣或破產清算的工業用地，應按合同約定的規劃條件進行開發建設，支持屬地政府將其納入“標準地”管理簽訂履約監管協議；擬實施再開發的，在符合規劃前提下，可重新核發規劃條件，簽訂出讓合同補充協議及履約監管協議，重新約定開竣工期限。
（四）支持并宗開發，用好零星土地。相鄰工業用地在符合規劃、不改變土地用途的前提下可以并宗再開發，并簽訂出讓合同補充協議及履約監管協議，規劃建設指標、投入產出要求可統籌平衡；涉及不同主體并宗再開發的，建成后可按約定進行分割登記；涉及不同權利性質、使用年限的，可以協議方式辦理用地手續，按規定補繳土地價款，并辦理不動產登記。對有機更新涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星用地，經規劃資源部門組織論證后明確不具備單獨開發條件的，按規定批準后，可單獨出具規劃條件，也可與相鄰地塊一并出具規劃條件，并按協議方式辦理供地手續。
（五）支持續期開發，鼓勵“飛地”入園。工業用地使用權期限屆滿的，在符合規劃、產業導向的前提下，經批準實施再開發的，可按最長不超過30年續期，以協議方式辦理有償使用手續，并簽訂出讓合同補充協議及履約監管協議。工業區塊外的零星工業用地原則上不得續期。鼓勵工業區塊外工業用地通過置換方式向區塊內集中集聚。采取“以地換地”方式的，以協議方式辦理置換地塊出讓手續，并簽訂出讓合同及履約監管協議，原地塊建設用地使用權由政府收回，可采取先建設后騰退的模式，確保生產平穩過渡；采取“以地換房”方式的，可以協議方式辦理置換手續。鼓勵將農村地區低效用地復墾后產生的指標“飛地”入園，實現要素互換共享、收益互利共贏。
（六）允許分割轉讓，鼓勵存量置換。工業用地原則上不得分割轉讓。對“標準地”政策實施以前的工業區塊內的存量低效工業用地，在符合國土空間規劃、具備獨立分宗條件和獨立使用功能，且確保不改變土地用途、符合節約集約利用原則的前提下，按規定批準后，可分割轉讓實施再開發，并簽訂出讓合同補充協議及履約監管協議，重新約定開竣工期限。因實施片區統籌再開發需要，存量集體建設用地之間、國有建設用地之間以及集體建設用地與國有建設用地之間，可按照“面積相近或價值相當、雙方自愿、憑證置換”原則，由建設用地使用權人簽訂置換協議，按規定批準后，由規劃資源部門辦理登記手續；其中涉及集體建設用地的，需經所在地集體經濟組織同意、鎮街審核。
（七）完善功能配套，推動產城融合。鼓勵地下空間統一建設開發，實施區域整體形象提升，增加建筑紅線退讓，提升道路建設標準，實施通信網絡優化、排污設施改造、能源供應保障等基礎設施改造項目，提升區域產業承載能力。合理提高工業項目中的生活配套設施建設用地占比，保障宿舍型租賃住房供給，更好滿足職工居住需求，打造品質園區。
（八）推進共建運營，打造優質園區。發揮市場主體和政策撬動作用，探索“零運營費用、爭獎勵資金、享績效分成”的共建運營模式，鼓勵優質運營商整租產業空間，打造總部樓宇、小微園區、孵化器、眾創空間等載體，約定主導產業、運營目標、年度任務及績效考核，“包產到園、多勞多得”，提升運營積極性、引導產業集聚、優化園區服務，爭取面上獎勵政策，并視年度運營績效考核情況兌現相應獎勵。
七、保障措施
（一）加強組織領導。成立由區委、區政府主要領導任雙組長，分管副區長及相關區領導任副組長，區直有關部門和平臺負責人為成員的余杭區工業用地有機更新領導小組，負責統籌、指導全區存量工業用地有機更新工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在區經信局，由分管副區長任辦公室主任，制定相關內部工作流程，負責領導小組日常工作。相關平臺、鎮街成立相應領導機構，落實主體責任，健全工作機制，全面推進工業用地有機更新工作。
（二）加強方案引領。堅持科學合理的功能劃定，優化工業用地空間布局，根據各工業區塊有機更新實施方案，劃定有機更新的重點區域及一般區域，明確有機更新的實施范圍、產業定位、更新模式、開發時序等，指導推進工業用地有機更新工作。各平臺、鎮街應明確功能定位，按照有機更新實施方案推進有機更新工作。工業用地有機更新應納入新一輪國土空間規劃詳規體系。
（三）加強統籌協調。按規定比例計提土地出讓金收入作為專項經費，重點用于盤活工業用地、企業整治提升及產業園區配套設施建設等。探索研究工業用地有機更新的數字化多跨場景應用。各平臺、鎮街作為工業用地有機更新申報及實施主體，按年度上報轄區內有機更新計劃，結合實際情況確定涉及地塊的更新模式并推進落實，履行相關責任義務，對有機更新進行全流程監管，做好企業安置等工作。區級有關部門及平臺、鎮街要落實各司其責的推進機制，確保各項工作責任落到實處，切實推進工業用地有機更新工作。
（四）加強改革創新。堅持解放思想、與時俱行、實事求是，深入推進有機更新試點改革創新。建立健全試點容錯免責機制，探索建立重大改革創新容錯備案制度，各平臺、鎮街、國有公司要大膽探索、勇于實踐、擔當作為，根據各地實際情況創新有機更新模式，因地制宜做好工業用地有機更新提升改造。
（五）加強考核激勵。區工業用地有機更新領導小組辦公室要制定工作計劃、年度目標，結合數字化手段認真開展工業用地有機更新績效評估，強化對各平臺、鎮街工作考核，確保該項工作積極穩妥、規范有序推進。實行存量工業用地盤活與新增建設用地指標相掛鉤制度，按存量與增量5:1比例獎勵平臺、鎮街新增工業用地指標。
（六）加強宣傳引導。區級有關部門和各平臺、鎮街要通過多種形式，總結推廣先進經驗和典型做法，廣泛宣傳存量工業用地有機更新工作，營造良好的輿論環境和社會氛圍。同時要優化完善各項工作機制和政策舉措，促進工業用地有機更新朝著更加科學健康方向推進，盡快形成產業集聚、配套完善、宜業宜居的良好局面。
八、附則
（一）各實施主體要對存量工業用地有機更新項目有關審批材料的真實性、合法性負責。對任何采取欺騙、隱瞞手段騙取審核同意的，依法撤銷相應權證并追究相關人員責任。
（二）本實施意見自2024年8月10日起施行，有效期至2026年12月31日，由區經信局、市規劃資源局余杭分局牽頭組織實施。
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