一、政策出臺背景
我區于2021年9月出臺了《關于深化工業用地有機更新 加快產業發展能級提升的實施意見（試行）》，政策有效期至2023年12月31日。2024年1月，杭州市出臺《杭州市人民政府辦公廳關于印發杭州市推進低效用地再開發試點工作實施方案的通知》（杭政辦函〔2024〕2號），對低效工業用地再發開涉及的產業空間產權分割、工業用地分割轉讓、存量建設用地置換等內容做了規定。為貫徹市級政策要求，更好推動區工業用地有機更新項目實施，結合我區實際，出臺《關于深化工業用地有機更新 加快產業發展能級提升的實施意見》。
二、政策依據
1.《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）
2.《浙江省人民政府關于全面推進城鎮低效用地再開發工作的意見》（浙政發〔2014〕20號）
3.《浙江省自然資源廳關于降低企業用地成本 支持民營經濟高質量發展的若干意見》（浙自然資規〔2019〕3號）
4.《中共杭州市委 杭州市人民政府 關于實施“新制造業計劃”推進高質量發展的若干意見》（市委〔2019〕17號）
5.《杭州市人民政府辦公廳關于印發杭州市推進低效用地再開發試點工作實施方案的通知》（杭政辦函〔2024〕2號）
三、適用對象
全區已完成區級審核的工業區塊，特別是其中土地利用效率低的區塊；符合單元詳規但不在集聚區內的零星工業用地。
四、主要內容
《關于深化工業用地有機更新 加快產業發展能級提升的實施意見（修訂)》主要包括總體要求、基本原則、主要目標、實施范圍、推進模式、政策舉措、保障措施、附則等部分，附件為余杭區工業用地有機更新領導小組成員名單。
一是突破發展限制，積極鼓勵探索。建筑退距可按改造后不低于現狀的標準進行審查；鼓勵綠地統籌集中布置；停車配建標準要綜合考慮產業類型、形態、功能等因素。
二是優化項目審批，強化全程監管。土地交易申報價格比標定地價低20%以上的，支持屬地平臺、鎮街行使土地使用權的優先收購權。
三是推動低效整治，加快騰籠換鳥。經司法拍賣或破產清算的工業用地，應按合同約定的規劃條件進行開發建設。
四是支持并宗開發，用好零星土地。相鄰工業用地在符合規劃、不改變土地用途的前提下可以并宗再開發。對經論證不具備單獨開發條件的零星用地，報區政府批準后，可單獨出具或與相鄰地塊一并出具規劃條件。
五是支持續期開發，鼓勵“飛地”入園。工業用地使用權期限屆滿的，在符合規劃、產業導向的前提下，經批準實施再開發的，可按最長不超過30年續期。鼓勵工業區塊外工業用地通過置換方式向區塊內集中集聚。鼓勵將農村地區低效用地復墾后產生的指標“飛地”入園。
六是允許分割轉讓，鼓勵存量置換。對“標準地”政策實施以前，工業區塊內的存量低效工業用地，在符合國土空間規劃等前提下，經區政府批準，可分割轉讓實施再開發。因實施片區統籌再開發需要，存量集體建設用地之間、國有建設用地之間以及集體建設用地與國有建設用地之間，可按照“面積相近或價值相當、雙方自愿、憑證置換”原則，由建設用地使用權人簽訂置換協議。
七是完善功能配套，推動產城融合。鼓勵地下空間統一建設開發，實施區域整體形象提升，增加建筑紅線退讓，提升道路建設標準，保障宿舍型租賃住房供給。
八是推進共建運營，打造優質園區。發揮市場主體和政策撬動作用，探索“零運營費用、爭獎勵資金、享績效分成”的共建運營模式，鼓勵優質運營商整租產業空間，打造總部樓宇、小微園區、孵化器、眾創空間等載體，約定主導產業、運營目標、年度任務及績效考核。
五、新舊政策差異
（一）調整政策依據。增加了《杭州市人民政府辦公廳關于印發杭州市推進低效用地再開發試點工作實施方案的通知》（杭政辦函〔2024〕2號）相關表述。
（二）調整基本原則。一是政府主導，落實方案。二是因地制宜，全面推進。三是分類指導，管理規范。
（三）調整主要目標。力爭到2026年，有機更新工業用地5000畝，改擴建產業空間600萬平方米；新增規模工業企業150家，全員勞動生產率達到36.5萬元/人以上；列入提升計劃的300畝以上工業功能區工業產值年均增長6%以上；制造業投資年均增長15%以上；規上制造業企業研發經費占營業收入比重超過3.8%；規上工業畝均稅收年均增長4%以上，畝均稅收低于5萬元的規上工業企業依法依規實現動態清零。
（四）調整實施范圍。實施范圍包括全區已完成區級審核的工業區塊（特別是其中土地利用效率低的區塊）和不在集聚區內的零星工業用地（符合單元詳規的區塊）。
（五）調整推進模式。針對“企業自主改造”模式：企業可將不超過提容部分建筑面積的45%，按每幢（單元）不小于3000平方米或每層不小于1000平方米分割轉讓，其中配套建設的行政辦公及生活服務設施不得分割轉讓。針對“社會資本參與改造”模式：鼓勵各類市場主體參與工業用地有機更新，并簽訂出讓合同補充協議及履約監管協議，約定項目驗收通過后產權分割比例，按單一產權分割登記。
（六）調整政策舉措。根據《杭州市人民政府辦公廳關于印發杭州市推進低效用地再開發試點工作實施方案的通知》（杭政辦函〔2024〕2號）增加工業用地自主再開發、聯合再開發、并宗再開發、續期再開發、司法處置再開發、飛地”入園再開發、分割轉讓再開發、存量建設用地置換再開發等政策條款，對部分原有政策進行合并精簡。
六、關鍵詞解釋
提容部分：企業有機更新后容積率相較經規資部門認定改造前容積率的提升部分。
“飛地”：隸屬于某一行政區管轄但不與本區毗連的土地。
七、注意事項
各實施主體要對存量工業用地有機更新項目有關審批材料的真實性、合法性負責。對任何采取欺騙、隱瞞手段騙取審核同意的，依法撤銷相應權證并追究相關人員責任。
八、政策有效期
政策有效期至2026年12月31日。
九、解讀機構
解讀機構：杭州市余杭區經信局
解讀人：項葆鈞
聯系方式：0571-89515944